本文主要對(duì)商鋪、寫(xiě)字樓等商業(yè)經(jīng)營(yíng)租賃合同的履行進(jìn)行了初步分析
一、新冠疫情的法律定性：
1.是否屬于不可抗力？
根據(jù)我國(guó)《合同法》第一百一十七條、第一百一十八條、第九十四條以及《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百八十條規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀(guān)情況。遭受不可抗力的一方因不可抗力導(dǎo)致合同不能履行時(shí)，有權(quán)主張免除因此產(chǎn)生的違約責(zé)任，在達(dá)到合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)亦可主張解除合同。
全國(guó)人大常委會(huì)法工委在2月10日回答疫情防控中社會(huì)普遍關(guān)注的法律問(wèn)題時(shí)，針對(duì)企業(yè)反映受疫情影響，很多合同規(guī)定的義務(wù)不能正常履行的問(wèn)題。法工委發(fā)言人、研究室主任臧鐵偉說(shuō)，當(dāng)前我國(guó)發(fā)生了新型冠狀病毒感染肺炎疫情這一突發(fā)公共衛(wèi)生事件。為了保護(hù)公眾健康，政府也采取了相應(yīng)疫情防控措施。對(duì)于因此不能履行合同的當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，屬于不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的不可抗力。根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。
2.是否屬于情勢(shì)變更？
根據(jù)《合同法司法解釋(二)》第26條，合同成立以后客觀(guān)情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。
根據(jù)以上規(guī)定，當(dāng)合同還可以繼續(xù)履行時(shí)，承租人也可能主張情勢(shì)變更而要求減免租金或解除合同。
二、商業(yè)承租人能否要求減免租金或解除合同？
對(duì)于政府明令暫停營(yíng)業(yè)的相關(guān)行業(yè)，如影院等娛樂(lè)行業(yè)承租的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，承租人可以新冠疫情構(gòu)成不可抗力為由，向出租人主張全部或部分減免強(qiáng)制停業(yè)營(yíng)業(yè)期間的租金。
對(duì)于政府僅是采取管控措施、未發(fā)布停業(yè)禁令的相關(guān)業(yè)態(tài)，如零售店鋪、辦公樓宇，雖然承租方可繼續(xù)使用所承租的物業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)，但其經(jīng)營(yíng)或使用如也受疫情影響而導(dǎo)致收入銳減或租賃物業(yè)使用受到較大程度限制，從公平的角度出發(fā)，承租方和出租方可按照一定比例以減免的方式分擔(dān)租金。需要關(guān)注的是，租金減免并非必然，當(dāng)新冠疫情認(rèn)定為情勢(shì)變更的情況下，減免租金方有較大可能獲得支持。但在司法實(shí)務(wù)中，適用情勢(shì)變更制度需要通過(guò)法院或仲裁機(jī)構(gòu)的嚴(yán)格審查及認(rèn)定。
承租方能否以新冠疫情為由解除合同，仍取決于對(duì)本次新冠疫情能否被認(rèn)定為不可抗力或情勢(shì)變更原則：（1）因疫情和政府等部門(mén)采取的疫情防控措施，導(dǎo)致合同根本不能履行的租賃合同，可以對(duì)當(dāng)事人以不可抗力為由請(qǐng)求解除租賃合同的請(qǐng)求予以支持；（2）如承租人僅以疫情導(dǎo)致收益下降等為由請(qǐng)求解除合同，一般應(yīng)認(rèn)為雖然對(duì)租賃合同履行造成一定影響，當(dāng)尚未達(dá)到致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的程度，因此承租人不能據(jù)此要求解除合同，但可以援引情勢(shì)變更或公平原則減免租金和違約責(zé)任；（3）疫情對(duì)合同履行有重大影響，即使經(jīng)減免租金仍然無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平，可以依據(jù)公平原則，依據(jù)情勢(shì)變更原則允許雙方解除合同，但承租人仍應(yīng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任。
三、哪種商業(yè)租賃的承租人不能主張減免租金或解除合同？
對(duì)于政府要求需持續(xù)經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)商戶(hù)，如超市、藥店，若承租方自行停止經(jīng)營(yíng)，或疫情對(duì)租賃房屋沒(méi)有造成重大不利影響及不受疫情影響的，該期間的租金則無(wú)權(quán)要求出租方減免。四、針對(duì)新冠疫情的程度、持續(xù)時(shí)間及性質(zhì)尚無(wú)法確定的情形下，出租方都需要采取哪些措施？
1. 搜集匯總物業(yè)所在地政府部門(mén)針對(duì)新冠疫情下發(fā)的各類(lèi)法規(guī)、規(guī)章以及會(huì)議紀(jì)要、通知等政策性文件。
2. 如認(rèn)為新冠疫情已構(gòu)成不可抗力事件，則依法應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行通知義務(wù)，以書(shū)面形式通知其他合同主體，以減輕可能給合同相對(duì)方造成的損失，并以書(shū)面方式通知相關(guān)物業(yè)的承租方或?qū)嶋H使用人，并可提供相應(yīng)文件作為不可抗力的證明。
3. 對(duì)于應(yīng)政府指令停業(yè)的，應(yīng)及時(shí)取得相關(guān)政府明確的文件，作為可能減輕或免除責(zé)任的依據(jù)；同時(shí)以書(shū)面等方式通知相關(guān)物業(yè)的承租方或?qū)嶋H使用人，留存送達(dá)的憑證。
4. 對(duì)于無(wú)明確政府指令性文件或響應(yīng)政府號(hào)召需要自行停業(yè)的，建議出租方及時(shí)以書(shū)面方式通知相關(guān)物業(yè)的承租方或?qū)嶋H使用人，并爭(zhēng)取取得承租方的書(shū)面同意。
5. 對(duì)于有正常營(yíng)業(yè)需要的，出租方應(yīng)根據(jù)政府對(duì)于疫情防御方面的法律法規(guī)及政策性文件要求，將對(duì)于疫情防御期間所需要注意的問(wèn)題、事項(xiàng)與日常管理的調(diào)整等問(wèn)題以書(shū)面方式通知各承租方或?qū)嶋H使用人，并取得承租方的書(shū)面理解與遵守承諾。
6. 對(duì)于可能因疫情防治顯著增加的各項(xiàng)成本，出租方或物業(yè)管理單位應(yīng)注意留存與此相關(guān)的各項(xiàng)合同及費(fèi)用支出憑證。
7. 對(duì)于租金減免、物業(yè)服務(wù)成本增加提前制定相應(yīng)的方案，與承租方協(xié)商以最終達(dá)成一致意見(jiàn)。
五：針對(duì)新冠疫情的程度、持續(xù)時(shí)間及性質(zhì)尚無(wú)法確定的情形下，承租方都需要采取哪些措施？
1. 注意搜集匯總承租房屋所在地政府部門(mén)針對(duì)新冠疫情下發(fā)的各類(lèi)法規(guī)、規(guī)章、以及會(huì)議紀(jì)要、通知等政策性文件。
2. 應(yīng)注意搜集、匯總、整理、比較在新冠疫情影響下與日常的營(yíng)業(yè)額、利潤(rùn)額等數(shù)據(jù)、資料。
3. 承租方如認(rèn)為目前的新冠疫情已構(gòu)成不可抗力事件，則依法應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行通知義務(wù)，以書(shū)面形式通知其他合同主體，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并在合理期限內(nèi)提供證明。
4. 承租方如為相應(yīng)號(hào)召或日常經(jīng)營(yíng)需要決定自行停止?fàn)I業(yè)的，應(yīng)注意以書(shū)面形式通知出租方，并爭(zhēng)取取得出租方的書(shū)面同意。
六：倡導(dǎo)鼓勵(lì)交易、維護(hù)公平的原則
考慮到疫情后社會(huì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)、穩(wěn)定交易秩序的需要，在解決商用房屋租賃合同糾紛時(shí)，除了注意前文所提及的基本問(wèn)題之外，還應(yīng)當(dāng)特別注意堅(jiān)持以下原則：1、鼓勵(lì)交易，盡可能推進(jìn)租賃合同繼續(xù)履行
本次疫情波及范圍廣，疫情結(jié)束時(shí)間尚未可知，各行業(yè)均受到不同程度的影響。在此情況下，鼓勵(lì)交易并維持交易秩序是恢復(fù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)之一。結(jié)合浙江高院、四川高院的觀(guān)點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為解除合同并不是解決本次疫情所帶來(lái)糾紛的萬(wàn)全之策，盲目解除合同可能導(dǎo)致承租人失去經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所從而失去收入來(lái)源，而解除后可能導(dǎo)致的房屋空置不僅對(duì)于出租人無(wú)益，也會(huì)導(dǎo)致社會(huì)資源的浪費(fèi)。因此，在疫情雖有影響，但并未致使合同不能履行、繼續(xù)履行對(duì)當(dāng)事人一方顯失公平或不能實(shí)現(xiàn)合同目的等情況下，應(yīng)當(dāng)以鼓勵(lì)并引導(dǎo)當(dāng)事人繼續(xù)交易為原則，盡可能促成各方當(dāng)事人通過(guò)調(diào)整履行期限、履行方式等，推進(jìn)租賃合同繼續(xù)履行。
2、秉持公平原則，平衡各方利益
公平原則是民商法的核心原則之一，也是不可抗力制度與情勢(shì)變更原則適用的重要基礎(chǔ)。在非典疫情時(shí)期，最高人民法院出臺(tái)的《關(guān)于防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》第三條第（三）款也認(rèn)定，“由于“非典”疫情原因，按原合同履行對(duì)一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。”在解決本次疫情導(dǎo)致的房屋租賃合同糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)參考適用“非典”時(shí)期的通知，堅(jiān)持適用公平原則。
需要特別強(qiáng)調(diào)的是，公平是對(duì)雙方當(dāng)事人而言。在認(rèn)定租賃關(guān)系中的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任時(shí)，考慮到承租人受影響更直接的原因可以對(duì)其適當(dāng)傾斜，但也不能忽視出租人不僅承擔(dān)了提供適租房屋的的義務(wù)，同時(shí)可能依賴(lài)于租金償還貸款、維持運(yùn)營(yíng)等，如全部免除承租人租金，實(shí)際上相當(dāng)于由出租人承擔(dān)了疫情帶來(lái)的全部風(fēng)險(xiǎn)，只是“單方”的公平。最高院在白俊英、土默特左旗人民政府合同糾紛再審案中亦肯定，由于“非典”屬于不可抗力因素，由雙方根據(jù)公平原則各承擔(dān)50%承包費(fèi)用，對(duì)于合同雙方的責(zé)任進(jìn)行了合理分配。
